El Gobierno ha aprobado dos decretos de vivienda en la misma sesión y cada uno tiene su propio calendario. Uno ya se aplica desde el 8 de octubre; el otro, el que cambia las prórrogas y obliga a indemnizar al inquilino, no llegaría hasta el 15 de noviembre y depende de que el Congreso lo convalide. Si tienes un piso alquilado, lo útil no es el número del decreto, sino saber cuál te afecta hoy.
Estado a 8 de octubre de 2026. Los dos decretos están publicados en el BOE (núm. 249, 7 de octubre) y todavía no han sido convalidados. Con las Cortes disueltas, les toca decidir a la Diputación Permanente (arts. 78 y 86 de la Constitución). Actualizaremos este artículo cuando haya votación.
Hay una pequeña historia detrás. El Congreso derogó el 29 de septiembre los decretos anteriores (26 y 27/2026); el Gobierno disolvió las Cortes el 5 de octubre y, al día siguiente, aprobó otros dos, con ajustes. Así que no son novedades de cero, sino una segunda vuelta.
| Real Decreto-ley 29/2026 | Real Decreto-ley 28/2026 | |
|---|---|---|
| Entra en vigor | 8 de octubre de 2026 (salvo fechas especiales) | 15 de noviembre de 2026 |
| De qué va | Desahucios, anuncios, alquiler temporal, rentas, prórroga extraordinaria, fiscalidad, fondos compradores | Solo reforma el art. 10 de la LAU: prórrogas e indemnización por no renovar |
| Se aplica… | Ya, mientras no se derogue | Solo si se convalida y llega el 15/11 |
Que sean dos decretos tiene una consecuencia práctica: la votación de uno no decide la del otro. Puede que sobreviva uno y caiga el otro.
Depende de qué día vence y de qué día avises. Los decretos de vivienda traen dos reglas distintas, una detrás de otra.
Para los contratos que ya estén en esa prórroga anual el 15 de noviembre, la regla nueva no entra de golpe: siguen con la antigua hasta que termine esa prórroga, y entonces pasa a aplicarse la nueva. Los que llevan años en «tácita reconducción» (más de 8 o 10 años) pasan al nuevo régimen en su primer vencimiento posterior, y el tiempo se suma.
Ejemplo (ilustrativo). Marta, propietaria particular, alquiló su piso el 1 de julio de 2022. El plazo mínimo acaba el 30 de junio de 2027. Si el decreto 28 se convalida, tendría que avisar como muy tarde el 30 de diciembre de 2026, no cuatro meses antes como hasta ahora. Y si recupera el piso para alquilarlo de nuevo, no para vivir en él ella o su familia, tendría que indemnizar.
Si se aplica el decreto 28, sí, como regla general. El importe es el mayor de estos dos: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en el piso (prorrateando meses y días). Se paga al entregar la vivienda.
Aquí está el detalle que más sorprende: la «mensualidad» no es la renta que paga el inquilino, sino el valor superior del rango que el sistema estatal de precios de referencia asigna a esa vivienda. Solo si no se puede obtener ese dato se usa la renta del contrato. Si Marta paga 900 € pero el rango del sistema llegara a 1.100 €, la base sería 1.100 € (cifras inventadas, solo para ilustrar).
No hay indemnización, entre otros casos, cuando:
Ojo: la causa hay que ponerla por escrito, expresa y detallada, en el propio preaviso. Decirla de palabra no sirve.
Los avisos válidos enviados antes de la publicación del decreto 28 (7 de octubre) conservan su eficacia y no generan la indemnización nueva. Pero hay un tramo gris: los enviados entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre. El texto del decreto solo protege los anteriores a la publicación, y su propia exposición de motivos dice que las decisiones posteriores quedan sujetas al nuevo régimen. Nuestro criterio es no dar por protegido ninguno de esos avisos sin revisarlo caso por caso. Antes de mandar un burofax, conviene redactarlo bien y calcular el vencimiento exacto: un aviso no arregla un plazo ya incumplido.
Uno de los decretos de vivienda, el 29, ya prevé desde el 8 de octubre una prórroga extraordinaria de hasta dos años (por anualidades) con las mismas condiciones del contrato. No es automática ni general. Para pedirla, el inquilino necesita:
El propietario puede negarse si hay un acuerdo con otras condiciones, un contrato nuevo, una renta renovada al menos un 5 % más baja, o si ya comunicó, en plazo, que necesita la vivienda para sí o para familiares. Y si llega a aplicarse el decreto 28, esta prórroga no se aplica cuando proceda la nueva prórroga de cinco o siete años.
Primero, mira el contrato. El decreto 29 reescribe el art. 18 de la LAU: sin pacto expreso, no hay actualización, y si el pacto no dice qué índice usar, se aplica el IRAV. Además, para las actualizaciones que se cumplan entre el 8 de octubre y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera ya el límite máximo del sistema de índices de referencia, no se puede subir nada; en los demás casos, lo que acuerden las partes y, a falta de acuerdo, un máximo del 2 %, sin sobrepasar el techo general del IRAV.
Poner «de temporada» o «once meses» no convierte un alquiler en temporal. Ahora el contrato tiene que recoger una causa real y acreditable de desplazamiento temporal, y la prueba la tiene el propietario. Dura más de 31 días y, por regla general, no más de doce meses. Si no hay causa, o se encadenan más de dos contratos temporales con el mismo inquilino y la misma vivienda, se trata como alquiler de vivienda habitual, con efectos desde el primer día. También hay reglas nuevas para las habitaciones.
No hay una única respuesta: los decretos de vivienda no tratan igual a todos los propietarios.
La deuda no desaparece porque el inquilino sea vulnerable, y una sentencia favorable tampoco garantiza un lanzamiento inmediato. Si tienes un procedimiento en marcha, léete cómo funcionan hoy los lanzamientos; las ejecuciones en curso sin lanzamiento practicado también entran.
Revisamos tu contrato y tus fechas, te decimos qué régimen te toca y qué conviene hacer, redactamos el aviso o burofax con la causa por escrito si lo necesitas y, si hay impago, llevamos el procedimiento. En un mes cambiará algo seguro; con los decretos de vivienda en el aire, mejor saber dónde estás hoy.
¿Tienes un piso alquilado y un vencimiento cerca? Revisamos tu contrato antes de que mandes ningún aviso.
El Real Decreto-ley 29/2026, desde el 8 de octubre. El 28/2026 entraría el 15 de noviembre y solo si se convalida.
No: los decretos-leyes se aplican desde su entrada en vigor. La votación decide si siguen aplicándose después, y cada decreto se vota por separado.
Solo si el contrato pacta actualización. Hasta el 31 de diciembre de 2027, un máximo del 2 % si no hay acuerdo nuevo, y nada si la renta supera ya el límite máximo del sistema de índices.
Si cumple los requisitos (contrato vigente, estar al corriente de pago ocho meses y pedirlo), el propietario debe aceptarlo salvo las excepciones previstas, como un acuerdo distinto o un contrato nuevo con renta un 5 % menor.
Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823); Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822); BOE del 7 de octubre de 2026.
Antonio E. Gómez Gallardo, abogado (ICAM nº 45.127). Actualizado a 8 de octubre de 2026. Este artículo es información jurídica general y no constituye asesoramiento para un caso concreto; las normas pueden cambiar tras la convalidación parlamentaria. Para tu caso, consúltanos.
